お世話になってます!
諜報部長!諜報部員のDです。

本当に先週から寒いですよね。
私のイメージだと
東京とかってそんなに
氷点下の気温になるイメージが
なかった印象なんですが・・・
寒いと朝起きるのが
本当にツライです。。。

さて、本題に入りますと、
今回も引き続き、
「マイホームを売却した場合の税金」
について報告していきます。

<前3回のリンク>
※税理士が語る「マイホームを売却した場合の税金①」税理士が語る「マイホームを売却した場合の税金②」税理士が語る「マイホームを売却した場合の税金③」




■マイホームを売却した場合の税金④

さて、今回は今までの内容を
全て包括して一気にまとめていきます!

不動産を売却した場合、
売却益(売却金額から取得価額を差し引いた金額)に対して
約20パーセントの所得税と住民税(※)が課せられます。

※不動産を取得してから5年以内に売却した場合には
 約40パーセントの所得税と住民税が課せられます。

ただ、マイホームなどの生活の基盤となる
居住用の不動産の売却時には、
特別控除、軽減税率、買い替えの特例、
売却損の繰越控除などの優遇措置が設けられています。

●1点目:3,000万円の特別控除

この3,000万円の特別控除の特例は、
居住用財産の所有期間の長さは問われませんが、
所有者が生活の拠点として利用していた
家屋の譲渡であることを前提としています。
極端な話、1日でも住めば
適用を受けることができるということです。

ただ、そのような申告書が提出された場合には
税務署につつかれる可能性は高いでしょう。
実際、短期の売買でこの特例を使って
否認されているケースは稀にあります。

この特例を使うと納税額が0円になるケースが多いですが、
(3,000万円以上の利益が出る場合は納税額が発生します)
0円だからと言って確定申告が必要ないわけではありません。
この特例を受けるためには、必ず確定申告が必要になります。

【適用要件】

3,000万円の特別控除の特例を
受けるための適用要件は下記の通りです。

  • 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。
    なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、
    住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
  • 売った年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと。
  • マイホームの買換え、交換の特例やマイホームの譲渡損失についての
    損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと
  • 売手と買手が、親子や夫婦などの特別な関係でないこと。
【適用除外となる要件】

この特例は次のような家屋には
適用されませんので、注意が必要です。

  • この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
  • 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、
    その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
  • 別荘などのような家屋

●2点目:10年超所有した場合の軽減税率

では、3,000万円を超える売却益が
出る場合はどうするのでしょうか?

例えば、5,000万円の売却益が出た場合は
3,000万円の特別控除枠から2,000万円ほど足が出てしまします。
この足の出た2,000万円については
20パーセント、若しくは40パーセントの
所得税と住民税が課せられるのですが、
所有期間が10年を超えていた場合は
14パーセントほどの税率に軽減されます。

この軽減税率は売却益が6,000万円まで適用があり、
6,000万円を超える部分については
20パーセントの税率が適用されます。

また、所有期間の考え方について補足しておきます。
所有期間は取得から売却までの期間ではなく、
売却した日の属する年の1月1日において
判断することになります。
例えば、平成19年4月1日に購入したマイホームを
平成29年11月30日に売却したとします。
実際の期間は10年8か月なので
軽減税率が適用されそうですが、
売却した日の属する年の1月1日で期間を計算するので
9年10か月となり軽減税率は適用できません。

この所有期間の考え方は、
所有期間が5年以下か5年超かを
判定する場合も同様です。

●3点目:居住用財産の買換特例

譲渡所得が3,000万円以下の時は、
3,000万円の特別控除を適用すれば問題ありません。
ただ、譲渡所得が3,000万円を超えるような場合には
買換特例が使えないか検討する必要があります。

それぞれの内容を検討したうえで、
3,000万円の特別控除と買換特例の
どちらを適用するのかを選択します。

ただし、買換特例は3,000万円控除とは違い、
課税の繰り延べであることに注意してください。
マイホームを売却した代金で
新たなマイホームを購入すれば、
買換えにあてた金額に課税されませんが、
将来この新たなマイホームを売却した時に、
今回の分もまとめて課税されることになります。

この特例を受けるには、譲渡資産と購入資産、両方に要件があります。

【譲渡資産の要件】
  • 平成29年12月31日までに譲渡すること
    (適用期限は延長される可能性は高いです。)
  • 自分が住んでいた国内の家屋とその敷地を譲渡すること
    (以前住んでいた家屋とその敷地である場合は、住まなくなってから3年目の12月31日までに譲渡する必要があります)
  • 家屋の所有者とその敷地の所有者が異なる場合、互いが生計を一にして同居する親族であり、買換えのあとも同居すること
  • 譲渡する年の1月1日時点で、家屋とその敷地の所有期間がいずれも10年を超えていること
  • 譲渡をする家屋での居住期間が通算して10年以上であること
    (居住していなかった期間がある場合は、その期間を除いて実際に居住していた期間の合計を計算します)
  • 譲渡する相手が配偶者、親族など特別な関係者でないこと
  • 譲渡価格が1億円を超えていないこと
【購入資産の要件】
  • 家屋の登記簿上の床面積が50平方メートル以上であること
  • 敷地の面積が500平方メートル以下であること
  • 中古マンション等を購入する場合には、取得日の時点において建築後25年以内であるか、超える場合には一定の耐震基準に適合することが証明されていること
  • 譲渡した年の前年1月1日から翌年12月31日までの3年間のうちに国内で買換え資産を取得すること
  • 譲渡した年の翌年12月31日までに買換え資産での居住を開始すること

さて、以上が前3回にわたってお話を
進めてきた内容のまとめです。

通常の不動産売却と異なり、
マイホームの売却時には大きな特例があります。

ただ、それを知らずに話を進めてしまうと、
折角の特例が受けられない場合もあります。

不動産の売買は普通の人にとって、
人生で何度もあることではないので、
慎重になって問題になることはありません。

無料相談会等も多々ありますので、
税理士などの専門家に事前に相談することをおすすめします。

ということで、今回の報告は以上です。
次回からはまた別のテーマで
報告を進めてまいりますので、
宜しくお願い致します。